ความรู้เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

21 มิ.ย. 2560 14.35 น. | 25,206

          สำหรับคนที่กำลังวางแผนจะลงหลักปักฐานและกำลังมองหาบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเองเพื่อปลูกบ้านหรืออยู่อาศัยรวมถึงนักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่อเก็งกำไรในการขายต่อและซื้อมาเพื่อให้เช่าและสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์นี้ ควรศึกษาหลักเกณฑ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ รวมถึงในแง่ของผู้ที่ต้องทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำมาซื้อบ้าน ซึ่งทางธนาคารเองก็ต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญมาทำการประเมินมูลค่าของสินทรัพย์ก่อนจะนำไปคิดคำนวณว่าสามารถอนุมัติวงเงินได้กี่เปอร์เซ็นต์ เช่น  90%, 80%, 100% เป็นต้น หมายความว่าหากผู้ซื้อนั้นมีความสามารถไม่ถึงเกณฑ์ที่จะได้รับอนุมัติวงเงินกู้ 100% ก็อาจต้องมีเงินสดบางส่วนเพื่อทำการซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ด้วย สำหรับแนวคิดทั่วไปที่นำมาใช้ในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์มีดังนี้

ภาพจาก Freepik.com

 

  • คำนวณโดยอ้างอิงจากต้นทุน ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์โดยอ้างอิงจากต้นทุนซึ่งเป็นราคาดั้งเดิม บวกกับต้นทุนในการก่อสร้างและบวกค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นต้นทุนในการได้มาของสินทรัพย์ หักลบกับค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินนั้น ๆ ยกตัวอย่างเช่น มูลค่าของที่ดินที่สนใจเท่ากับ 500,000 บาทบวกกับต้นทุนในการก่อสร้างบ้านหรืออาคารอีก 500,000 บาทบวกกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก 100,000 บาทเท่ากับมูลค่าของบ้านและที่ดินเท่ากับ 1,100,000 บาท หักด้วยอายุการใช้งาน 5 ปีเท่ากับ 25,000 (ค่าเสื่อมอมอาจไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับวิธีคิดค่าเสื่อมของแต่ละคน) จึงได้ราคาประเมินบ้านและที่ดินเท่ากับ 1,075,000 บาท เป็นต้น

ภาพจาก Freepik.com

 

  • ประเมินจากราคาตลาด วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์จากราคาตลาดนั้นจะอ้างอิงกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันบริเวณใกล้เคียงโดยเปรียบเทียบสัดส่วนหรือลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความใกล้เคียงกันแล้วนำมาคำนวณมูลค่าที่น่าจะเป็นของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ยกตัวอย่างเช่น อ้างอิงราคาตลาดของที่ดินที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงขายในราคาไร่ละ 1,000,000 บาท ที่ดินผืนที่ต้องการประเมินอยู่ใกล้ถนนสายหลักมากกว่าอาจประเมินให้มีราคาสูงกว่าเป็น 1,200,000 บาทเป็นต้น

ภาพจาก Freepik.com

 

  • ประเมินจากความสามารถในการทำรายได้ วิธีนี้ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถในการสร้างรายได้ให้แก่ผู้ครอบครองได้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินที่เคยเป็นตลาดนัดให้เช่า ที่ดินเพื่อทำการเกษตร ที่ดินพร้อมอาคารหอพักให้เช่า อาคารพาณิชย์สามารถประกอบธุรกิจได้ ซึ่งนอกจากประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วยังบวกศักยภาพหรือความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าไปด้วยทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงขึ้นไปอีก

 

นอกจากวิธีประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวมาข้างต้น อีกปัจจัยหนึ่งที่มักถูกนำมาใช้ร่วมคำนวณด้วยคืออัตราการเติบโตของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินในอนาคตรวมถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะได้รับการพัฒนาในอนาคตโดยวิธีการคำนวณนี้ต้องศึกษาและใช้ประสบการณ์ในการประเมินด้วยแนวคิดนี้จึงจะได้ผลที่แม่นยำ